- 건폐율 20% 기준, 59.82% 적용… 제도 허점 논란

▲ 서울 강북구 우이동 216-8번지 위치도. 그린벨트 내 신축된 예닮 건물의 위치가 지도에 표시되어 있다.

[세계뉴스 = 전승원 기자] 서울 강북구 우이동 216-8번지에 신축된 예닮 건물이 개발제한구역과 자연녹지지역에 위치하면서 건폐율과 용적률 적용 기준을 둘러싼 논란이 제기되고 있다. 일반적으로 개발제한구역 내 자연녹지지역에서는 건축 규모가 엄격히 제한되지만, 해당 건물에는 이보다 높은 수치가 적용된 것으로 확인되면서 특례 적용의 적정성을 둘러싼 의문이 제기되고 있다.

해당 건물의 대지면적은 266.26㎡이며 건축면적은 159.27㎡로 건폐율은 59.82%에 달한다. 연면적은 231.49㎡로 용적률은 86.94% 수준이다.

통상 개발제한구역 내 자연녹지지역의 건축 기준은 건폐율 20%, 용적률 50% 내외로 알려져 있다. 그러나 이번 건물에는 이보다 높은 수치가 적용된 것으로 나타나 특례 규정 적용 여부와 그 과정의 적정성을 둘러싼 논쟁이 불거지고 있다.

건축 행정 전문가들은 이번 사례를 이례적인 경우로 보고 있다. 전문가들은 “개발제한구역 내 특례 적용은 기존 건축물의 증·개축이나 공공시설, 주민생활편익시설 등에 제한적으로 적용되는 경우가 많다”며 “일반 사무소 건물에 적용되는 사례는 전국적으로도 드문 편”이라고 설명했다.

강북구청은 개발제한구역 관련 특례 규정을 적용한 것이라는 입장이지만, 전문가들은 단순한 수치 비교만으로 특례 적용의 적정성을 판단하기는 어렵다고 지적한다. 건축물의 용도와 법령상 특례 대상 시설에 해당하는지 여부에 대한 검토가 선행돼야 한다는 것이다.

일부 지자체 사례를 보면 개발제한구역 내 건축 특례 적용은 비교적 제한적으로 운영되는 경우가 많다. 수도권 여러 지자체에서는 주민생활편익시설이나 공공시설, 기존 건축물의 증·개축 등에 한해 특례가 적용되는 경우가 일반적이며, 일반 업무시설이나 사무소 건축에 적용된 사례는 많지 않은 것으로 알려졌다.

한 지자체 건축 담당자는 “개발제한구역의 기본 취지는 난개발을 막는 데 있기 때문에 특례 적용 역시 제한적으로 이뤄진다”며 “특히 신규 건축물에 대해 높은 건폐율이나 용적률이 적용되는 경우 행정적으로도 신중한 검토가 필요한 사안”이라고 설명했다.

한 건축 행정 전문가는 “특례 제도는 법령에서 정한 대상 시설에 한해 제한적으로 적용되는 장치”라며 “단순히 상한 범위 안에 있다는 이유만으로 적용하는 것은 제도의 취지와 맞지 않을 수 있다”고 말했다.

이와 관련해 일각에서는 해당 건물이 사무소로 허가를 받은 뒤 사용승인을 받은 지 얼마 지나지 않아 종교시설로 용도가 변경된 점에도 주목하고 있다. 이에 따라 허가 단계에서 실제 사용 목적이 무엇이었는지에 대한 행정적 검증 필요성이 제기되고 있다.

이번 사례는 개발제한구역 내 건축물 특례 적용 범위와 행정 해석의 차이, 그리고 허가 절차의 투명성 문제를 동시에 드러낸 사례로 평가된다. 특히 건축 허가 단계의 용도 판단과 사용승인 이후 단기간 내 용도 변경이 이어진 과정이 적정했는지에 대한 행정적 점검 필요성도 커지고 있다.

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