- 자연녹지·개발제한구역 건축 규제 엄격… 행정 적용 과정 의문
- 강북구 "특례 적용 가능" 설명… 건폐율·용적률 산정 근거 쟁점

▲ 서울 강북구 우이동 216-8 신축 건물 전경. 건축물대장에 건폐율 59.82%로 표시돼 있다.

[세계뉴스 = 전승원 기자] 서울 강북구 우이동 216-8번지 신축 건물을 둘러싼 논란이 단순한 용도 변경 문제를 넘어 건폐율과 용적률 적용 기준의 적정성 문제로까지 확산되고 있다.

해당 건물은 자연녹지지역이자 개발제한구역에 위치한 것으로 확인됐다. 일반적으로 이 같은 지역은 녹지 보전과 난개발 방지를 위해 건축 행위가 엄격하게 제한되며 건폐율과 용적률 역시 일반 도시지역보다 낮은 수준으로 관리되는 것이 원칙이다.

건축물대장에 따르면 우이동 216-8번지 건물의 대지면적은 266.26㎡이며 건축면적은 159.27㎡로 건폐율은 59.82%다. 연면적은 231.49㎡로 용적률은 86.94%로 나타난다.

이를 단순 계산하면 대지면적 대비 건축면적이 절반을 넘는 수준이다. 자연녹지지역이나 개발제한구역에서 통상 적용되는 기준과 비교할 때 상대적으로 높은 수치로 보인다는 지적이 나온다.

이와 관련, 강북구 건축과는 해당 부지의 경우 개발제한구역 특례 규정을 적용하면 용적률 상한을 최대 300%까지 볼 수 있으며, 실제 적용된 용적률 86.94%는 그 범위 안에 있어 문제가 없다는 입장을 내놓고 있다.

그러나 전문가들은 이 같은 설명이 개발제한구역 특례 규정의 적용 구조를 단순 수치 비교 방식으로 해석한 것일 수 있다고 지적한다. 개발제한구역에서의 특례 적용은 단순히 상한 범위에 들어오는지 여부가 아니라 해당 건축물이 특례 적용 대상에 해당하는지 여부가 먼저 검토돼야 한다는 것이다.

이번 건축허가는 ‘사무소’ 용도로 신청된 일반 건축물이었다는 점에서 의문이 제기된다. 개발제한구역에서 건축 기준의 완화나 특례는 통상 기존 건축물의 증·개축이나 공공시설, 주민생활편익시설 등 법령에서 인정한 경우에 한해 제한적으로 적용되는 사례가 많다. 이 때문에 일반 사무소 건축물에 대해 굳이 개발제한구역 특례 기준을 적용할 필요가 있었는지에 대한 의문도 제기되고 있다.

더욱이 해당 건물은 사용승인을 받은 뒤 불과 22일 만에 종교집회장으로 용도 변경이 이뤄지면서 논란이 커지고 있다. 건축허가 단계에서는 사무소로 승인받았지만 실제 사용 목적이 종교시설이었다면 초기 허가 단계부터 종교집회장 사용을 염두에 둔 것 아니냐는 의혹도 제기된다.

▲ 우이동 216-8 건축물대장. 해당 건물은 자연녹지지역이자 개발제한구역에 위치하며 건폐율 59.82%, 용적률 86.94%로 표시돼 있다.

전문가들은 “개발제한구역에서는 일반 건축물 허가 자체가 엄격하게 관리되는 만큼 허가 당시 용도와 실제 사용 목적 사이에 차이가 있다면 행정 판단 과정 전반을 살펴볼 필요가 있다”고 지적했다.

특히 사무소 허가 이후 단기간 내 종교집회장으로 용도 변경이 이뤄진 점을 두고, 이러한 절차가 사전에 계획된 것이었는지 여부에 따라 특례 적용의 적정성 논란이 커질 수 있다는 분석도 나온다.

앞서 본지는 이 건물이 종교시설로 사용될 예정이라는 의혹을 보도한 바 있다. 이후 해당 건물은 실제로 사무소 용도로 사용승인을 받은 뒤 22일 만에 종교집회장으로 표시가 변경되면서 당시 보도 내용을 뒷받침하는 결과가 나타났다.

본지 취재를 종합하면, 사무소 건축허가 이후 사용승인(2026.2.2)을 거쳐 단기간 내 종교집회장(2026.2.24)으로 용도가 변경된 과정은 사실상 ‘단계적 전환 절차’가 사전에 계획된 것 아니냐는 의혹이 제기된다. 실제로 예닮교회는 2025년 11월 11일 교회 창립 35주년 기념 행사를 홍보하며 해당 건물 사용을 예고한 정황도 확인됐다. 이러한 점을 종합하면 사무소 허가 이후 종교시설로 전환하는 방식의 위장 건축 여부와 법령 위반 가능성에 대한 논란이 제기되고 있다.

건물 사용이 사전에 홍보된 시점과 실제 사용승인 및 종교집회장 용도 변경 시점을 종합하면, 사무소 허가 이후 종교시설로 전환하는 절차가 처음부터 계획된 것 아니냐는 의혹이 더욱 커지고 있다.

전문가들은 “초기 허가 단계에서 실제 사용 목적을 숨기고 다른 용도로 건축 허가를 받은 뒤 이후 용도를 변경한 사실이 확인될 경우, 위장 건축물에 해당해 건축허가 취소 등 행정 조치와 형사 책임까지 이어질 수 있다”고 지적한다.

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